พื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) จังหวัดฉะเชิงเทราถือเป็นหนึ่งในทำเลโลจิสติกส์ที่เติบโตเร็วที่สุดในประเทศไทย ด้วยโครงสร้างพื้นฐานระดับโลก นิคมอุตสาหกรรมชั้นนำ และนโยบายส่งเสริมการลงทุนจากรัฐบาล ความต้องการโกดังและคลังสินค้าให้เช่าในย่านนี้จึงเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องทุกปี บทความนี้รวบรวมทุกสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องรู้ก่อนตัดสินใจเช่าโกดังในพื้นที่ EEC ฉะเชิงเทรา
EEC ฉะเชิงเทราคืออะไร และทำไมธุรกิจต้องสนใจ?
EEC หรือ Eastern Economic Corridor คือพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษในภาคตะวันออกของไทย ครอบคลุม 3 จังหวัดหลัก ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ถูกกำหนดขึ้นตาม พ.ร.บ. EEC พ.ศ. 2561 โดยมีเป้าหมายให้เป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ระดับนานาชาติ
สำหรับจังหวัดฉะเชิงเทรา โดยเฉพาะอำเภอบางปะกง ถือเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญที่ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับท่าเรือแหลมฉบัง และมีนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งอยู่ในรัศมี 20 กิโลเมตร
ข้อดีหลักของพื้นที่ EEC: ผู้ประกอบการที่ตั้งธุรกิจในโซน EEC อาจได้รับสิทธิ์ยกเว้นภาษีนิติบุคคลสูงสุด 13 ปี และสิทธิ์นำเข้าเครื่องจักรโดยไม่เสียภาษี — ควรปรึกษา BOI เพื่อตรวจสอบสิทธิ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่าน
ทำไมฉะเชิงเทราโดดเด่นกว่าจังหวัดอื่นใน EEC?
- ราคาที่ดินและค่าเช่าพื้นที่ยังต่ำกว่าชลบุรีและระยอง 15–25%
- เส้นทางรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง–สุวรรณภูมิ–อู่ตะเภา) ผ่านพื้นที่
- ใกล้สุวรรณภูมิเพียง 30–35 กิโลเมตร เหมาะสำหรับธุรกิจ air freight
- มีโครงข่ายถนนครบ: บางนา-ตราด, มอเตอร์เวย์ 7 และ 9 เชื่อมทุกทิศ
ทำเลย่อยในฉะเชิงเทรา — เลือกอย่างไรให้เหมาะกับธุรกิจ?
ฉะเชิงเทรามีพื้นที่ย่อยหลายโซนที่เหมาะกับธุรกิจประเภทต่างกัน การเลือกทำเลที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นจะช่วยลดต้นทุนโลจิสติกส์ในระยะยาวได้อย่างมีนัยสำคัญ
| โซน / ทำเล | จุดเด่น | เหมาะกับ | ราคาโดยประมาณ |
|---|---|---|---|
| บางปะกง (ริมถนนบางนา-ตราด) | เข้า-ออกง่าย ใกล้ทางด่วนและนิคม | โลจิสติกส์ กระจายสินค้า คลังสินค้า | 120–160 บ./ตร.ม. |
| นิคมเวลโกร | สาธารณูปโภคครบ ระบบบำบัดน้ำเสีย ไฟฟ้าสำรอง | การผลิต ส่งออก อุตสาหกรรมเป้าหมาย | 150–200 บ./ตร.ม. |
| อมตะนคร (ฝั่งใกล้) | นิคมขนาดใหญ่ สิ่งอำนวยความสะดวกครบ | โรงงานขนาดกลาง-ใหญ่ Tier 1 supplier | 180–250 บ./ตร.ม. |
| เกตเวย์ซิตี้ | ใกล้ด่านและถนนสาย 304 เชื่อมภาคกลาง-ตะวันออก | Distribution center โลจิสติกส์ภูมิภาค | 130–170 บ./ตร.ม. |
สำหรับธุรกิจ SME ที่ต้องการโกดังพร้อมใช้งานในต้นทุนที่สมเหตุสมผล ย่านบางปะกงถือเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าที่สุดในปัจจุบัน เนื่องจากราคาต่ำกว่านิคมอุตสาหกรรม แต่ยังได้ทำเลที่ติดถนนหลัก รถบรรทุก 10 ล้อและ trailer เข้าได้สะดวก
ราคาโกดังให้เช่า ฉะเชิงเทรา 2568 — ตลาดอยู่ที่เท่าไหร่?
ราคาตลาดโกดังให้เช่าในฉะเชิงเทราปี 2568 อยู่ในช่วง 120–200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ ความสูงเพดาน ระบบสาธารณูปโภค และทำเลย่อย
| ขนาดพื้นที่ | ราคา/เดือน (โดยประมาณ) | ข้อมูลเพิ่มเติม |
|---|---|---|
| 500–1,000 ตร.ม. | 60,000–160,000 บาท | เหมาะ SME / e-commerce warehouse |
| 1,001–3,000 ตร.ม. | 120,000–480,000 บาท | คลังกระจายสินค้าภาคตะวันออก |
| 3,001–7,000 ตร.ม. | 360,000–1,400,000 บาท | โรงงาน/คลังขนาดกลาง |
| 7,000 ตร.ม. ขึ้นไป | ต่อรองได้ตาม spec | Built-to-Suit / โครงการพิเศษ |
ปัจจัยที่ทำให้ราคาสูงหรือต่ำกว่าค่าเฉลี่ย
- เพดานสูง 10 ม. ขึ้นไป — ราคาบวกเพิ่ม 15–25% เนื่องจากรองรับ rack หลายชั้น
- ระบบไฟฟ้า 3 เฟส ขนาดใหญ่ (เกิน 100 kVA) — มีผลต่อราคาและค่ามัดจำค่าไฟ
- ระยะห่างจากถนนหลัก — โกดังติดถนนใหญ่ราคาสูงกว่าโกดังในซอยประมาณ 10–20%
- สัญญาระยะยาว 3 ปีขึ้นไป — มักได้ส่วนลดค่าเช่า 5–10%
5 ข้อควรตรวจสอบในสัญญาเช่าโกดัง — ก่อนเซ็นต์ทุกครั้ง
1. ระยะสัญญาและเงื่อนไขต่ออายุ
ตรวจสอบว่าสัญญาระบุระยะเวลาชัดเจน และมีเงื่อนไขต่ออายุอย่างไร บางสัญญากำหนดให้ผู้เช่าแจ้งล่วงหน้า 90–180 วันก่อนสัญญาหมด หากไม่แจ้งภายในเวลาที่กำหนดอาจถูกถือว่าสัญญาหมดโดยอัตโนมัติ
2. ความรับผิดชอบค่าซ่อมบำรุง
สัญญาต้องระบุชัดว่าอะไรเป็นหน้าที่ผู้ให้เช่า (โครงสร้าง หลังคา ระบบไฟหลัก) และอะไรเป็นหน้าที่ผู้เช่า (ระบบไฟภายใน ประตู พื้นที่ภายใน) ความไม่ชัดเจนในส่วนนี้มักกลายเป็นข้อพิพาทในภายหลัง
3. เงินประกันและเงื่อนไขการคืน
โกดังส่วนใหญ่ต้องการเงินประกัน 2–3 เดือน ควรระบุในสัญญาว่าเงินประกันจะได้คืนเมื่อไหร่ ภายในกี่วัน และมีเงื่อนไขหักออกอย่างไร
4. ภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
ราคาค่าเช่าที่ระบุในสัญญา บางกรณีไม่รวม VAT 7% ซึ่งทำให้ต้นทุนจริงสูงกว่าที่คาดถึง 7% ต้องสอบถามให้ชัดว่าค่าไฟ ค่าน้ำ ค่ารักษาความปลอดภัย และค่าส่วนกลางรวมอยู่ในค่าเช่าหรือไม่
5. สิทธิ์ดัดแปลงพื้นที่
หากต้องการตั้ง rack ติดตั้งระบบ conveyor หรือสร้างห้อง office ภายในโกดัง สัญญาต้องระบุว่าทำได้หรือไม่ และเมื่อสิ้นสุดสัญญาต้องรื้อถอนกลับหรือเปล่า
ขั้นตอนเช่าโกดัง EEC ฉะเชิงเทรา — จากการหาข้อมูลถึงวันย้ายเข้า
| ขั้นตอน | รายละเอียด | ระยะเวลา |
|---|---|---|
| 1. กำหนด Requirement | ระบุขนาด ทำเล ระบบที่ต้องการ และงบประมาณ | 1–3 วัน |
| 2. Shortlist ตัวเลือก | ติดต่อเจ้าของโดยตรงหรือผ่าน portal ขอรายการโกดังว่าง | 3–7 วัน |
| 3. เยี่ยมชมสถานที่ | นัดดูหน้างานอย่างน้อย 2–3 แห่ง ตรวจสอบสภาพจริง | 1–2 สัปดาห์ |
| 4. เจรจาและ LOI | ยื่น Letter of Intent กับราคาและเงื่อนไขที่ต้องการ | 3–5 วัน |
| 5. ตรวจสอบสัญญา | ทนายตรวจสัญญา ตรวจเอกสารกรรมสิทธิ์ ใบอนุญาตอาคาร | 1–2 สัปดาห์ |
| 6. เซ็นสัญญา + โอนเงิน | ชำระเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และเซ็นสัญญา | 1–3 วัน |
| 7. ย้ายเข้า | ตรวจรับสภาพโกดัง บันทึก meter ไฟ-น้ำ ถ่ายรูปสภาพเริ่มต้น | 1 วัน |
โกดังให้เช่า ฉะเชิงเทรา EEC — ตัวเลือกจาก K.T. Thai Property
K.T. Thai Property ให้บริการโกดังและคลังสินค้าให้เช่าในพื้นที่บางปะกง ฉะเชิงเทรา ติดถนนบางนา-ตราด ใกล้นิคมอุตสาหกรรมเวลโกรและอมตะนคร เราเป็นเจ้าของพื้นที่โดยตรง ไม่ผ่านนายหน้า
- ขนาดพื้นที่ให้เลือก: 500 – 7,000 ตารางเมตร
- ราคาเริ่มต้น 120 บาท / ตร.ม. / เดือน
- สัญญายืดหยุ่น 1–5 ปี
- ไฟฟ้า 3 เฟส น้ำประปา ระบบ CCTV และรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง
- เพดานสูง 6–12 เมตร รองรับรถบรรทุก 10 ล้อและ trailer
- ห่างสุวรรณภูมิ 35 กม. | แหลมฉบัง 45 กม.
สนใจโกดังให้เช่า EEC ฉะเชิงเทรา? ดูรายการโกดังว่างทั้งหมด และรับใบเสนอราคาภายใน 24 ชั่วโมง
คำถามที่พบบ่อย เกี่ยวกับโกดังให้เช่า ฉะเชิงเทรา
โกดังในพื้นที่ EEC ฉะเชิงเทรา ราคาเท่าไหร่ต่อเดือน?
ราคาตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 120–200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โกดังขนาด 500 ตร.ม. เริ่มต้นประมาณ 60,000 บาท/เดือน
อำเภอบางปะกงอยู่ในพื้นที่ EEC จริงหรือ?
ใช่ อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา อยู่ในพื้นที่ EEC ตาม พ.ร.บ. EEC พ.ศ. 2561 และได้รับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
โกดัง EEC กับโกดังทั่วไปต่างกันอย่างไร?
โกดังในพื้นที่ EEC มีสิทธิ์เข้าถึงสิทธิ์ประโยชน์ BOI ทำเลใกล้ท่าเรือและสนามบิน และมีโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์รองรับได้ดีกว่าพื้นที่ทั่วไป
โกดังในบางปะกงใกล้นิคมอุตสาหกรรมอะไรบ้าง?
นิคมอุตสาหกรรมที่ใกล้ที่สุดได้แก่ นิคมเวลโกร (Wellgrow) ระยะ 5–10 กม., อมตะนคร ชลบุรี ระยะ 25–30 กม., และเกตเวย์ซิตี้ ระยะ 15–20 กม.